Être locataire
Peinture, ampoules, plomberie, déneigement… Comment savoir quels sont les travaux d’entretien courant à la charge de votre propriétaire
Une ampoule est brûlée, la chasse d’eau ne fonctionne plus, la porte d’entrée ne s’ouvre plus, l’évier est bouché... Est-ce à vous ou à votre propriétaire de payer pour ça ? En tant que locataire, il est parfois difficile de savoir qui doit prendre en charge certains travaux d’entretien courant. Voici ce qu’il faut savoir pour vous aider à y voir plus clair.
Cette page traite uniquement des travaux d’entretien courant à faire alors que vous habitez déjà dans le logement
Des règles différentes peuvent s’appliquer pour les travaux à faire au moment où vous emménagez dans le logement ou lorsque vous le quittez.
Si vous pensez que votre logement présente un risque pour votre santé ou votre sécurité ou celles du public, consultez cette page pour connaître vos recours :
Par ailleurs, si vos questions concernent des améliorations ou des réparations qui sont importantes, mais non urgentes, comme rénover une salle de bains ou une cuisine pour les mettre au goût du jour, consultez ces pages :
L’entretien du logement : une responsabilité partagée entre le propriétaire et le locataire
La responsabilité d’entretenir un logement appartient à la fois au locataire et au propriétaire.
En effet, votre propriétaire a certaines obligations. Par exemple, il doit s’assurer que votre logement est « en bon état de réparation » et d’« habitabilité » et que vous pouvez en « jouir paisiblement », et ce, pendant toute la durée du bail. Autrement dit, il doit s’assurer que votre logement n’est pas endommagé et que vous pouvez y vivre normalement sans être dérangé.
Votre propriétaire a aussi la responsabilité de remettre votre logement en bon état de propreté après y avoir effectué des travaux.
En tant que locataire, vous avez aussi certaines obligations concernant l’entretien du logement. Par exemple vous devez maintenir le logement dans le même état de propreté que lors de votre emménagement et vous devez utiliser le logement avec « prudence et diligence », c’est-à-dire de manière responsable. Vous devez aussi aviser votre propriétaire dans un délai raisonnable lorsque vous constatez que quelque chose est défectueux dans votre logement ou que celui-ci se détériore de manière importante (ex. : des tuyaux qui gèlent, une infiltration d’eau, etc.).
Enfin, si votre propriétaire doit effectuer des réparations à la suite d’un dommage que vous avez causé au logement, vous devez le dédommager. C’est aussi le cas si le dommage a été causé par une personne à qui vous avez permis d’utiliser votre logement ou d’y accéder.
Certaines municipalités peuvent prévoir des obligations supplémentaires
Certaines municipalités prévoient des règles particulières en lien avec la sécurité et la salubrité du logement (ex. : avoir des fenêtres étanches, avoir un système de chauffage qui permette de maintenir une température minimale déterminée, etc.). Ces obligations peuvent s’appliquer au locataire, au propriétaire ou aux deux, selon le cas.
Vérifiez auprès de votre municipalité pour connaître les obligations qui s’appliquent dans votre situation et qui en est responsable. Ces informations se trouvent généralement sur le site Web de votre municipalité.
Les questions à se poser pour savoir qui est responsable des travaux d’entretien courant
Malgré ces règles générales, il peut parfois être difficile de s’y retrouver pour savoir qui doit faire quoi.
Voici une série de questions à vous poser pour déterminer qui doit s’occuper des travaux d’entretien de votre logement. Veuillez noter que l’information présentée dans cette page s’applique aussi à l’entretien des biens et des espaces qui sont inclus dans votre bail (ex. : électroménagers, garage, etc.).
Consultez votre bail pour savoir si vous ou votre propriétaire vous êtes déjà engagé à assumer la charge de certains travaux. Vous trouverez habituellement ces informations dans la section "E" de votre bail.
Il existe un espace dans la section "E" du bail où le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur la personne qui doit s’occuper du déneigement de chaque partie de l’immeuble (ex. : stationnement, balcon, escalier, etc.).
S’il est indiqué que votre propriétaire a la charge de certains travaux, il doit s’assurer que ceux-ci sont faits et en supporter les frais. En revanche, s’il est prévu que vous en avez la charge, cette responsabilité vous revient. Il existe toutefois certaines exceptions. Par exemple, le propriétaire ne peut pas vous imposer d’effectuer les travaux rendus nécessaires à la suite d’un dommage qu’il a lui-même causé. En cas de doute, consultez un avocat ou le comité logement de votre région, une clinique juridique ou un centre de justice de proximité.
Si rien n’est prévu dans votre bail, poursuivez votre lecture et passez à la question suivante.
Ni vous ni votre propriétaire n’avez l’obligation de faire des travaux s’ils ne sont pas nécessaires pour que le logement demeure en bon état d’habitabilité. Par exemple, des travaux ayant uniquement pour but de satisfaire vos goûts esthétiques ne sont pas considérés comme nécessaires. En revanche, rien ne vous empêche de négocier avec votre propriétaire si vous souhaitez qu’il effectue certains travaux dans votre logement pour le mettre au goût du jour.
Si, au contraire, les travaux envisagés sont nécessaires (ex. : assurer la solidité et la sécurité de l’escalier principal, changer une ampoule défectueuse, changer les piles des détecteurs de fumée, etc.), passez à la question suivante pour savoir qui doit s’en charger.
Des travaux d’entretien courant peuvent parfois être rendus nécessaires en raison de l’usure normale du logement (ex. : refaire des planchers affaissés par l’usure du temps, changer un plafonnier qui ne fonctionne plus en raison de sa vétusté, remplacer des pièces de plomberie usées par le temps, etc.). On parle alors d’une réparation rendue nécessaire par la « vétusté » du logement. Dans cette situation, c’est au propriétaire qu’il revient de s’assurer que ces travaux soient faits et d’en supporter les frais.
Si les travaux envisagés ne sont pas nécessaires en raison du vieillissement normal du logement, passez à la question suivante.
On dit qu’un événement ou une série d’événements est « de force majeure » lorsqu’une personne normalement prévoyante et vigilante n’aurait pas pu le prévoir ni l’empêcher. Selon les circonstances, il pourrait s’agir par exemple d’un phénomène météorologique extrême ou de l’action d’une personne sur laquelle ni vous ni votre propriétaire n’avez de contrôle.
Si des travaux sont rendus nécessaires à la suite d’un tel événement, c’est à votre propriétaire qu’il revient de s’assurer que ces travaux soient effectués et d’en supporter les frais.
S’il ne s’agit pas d’un cas de force majeure, passez à la question suivante.
Si la réparation envisagée est nécessaire, mais qu’elle n’est pas liée au vieillissement normal du logement ni à une situation de force majeure, il faut alors se demander s’il s’agit d’une petite réparation.
S’il s’agit d’une « petite réparation », ce sera à vous, locataire, de vous assurer qu’elle soit faite et d’en supporter les frais.
À l’inverse, s’il ne s’agit pas d’une petite réparation d’entretien, ce sera à votre propriétaire d’en assumer la charge.
Pour savoir s’il s’agit d’une petite réparation d’entretien, tout est une question de circonstances. Voici quelques exemples de ce qui est habituellement considéré comme une petite réparation d’entretien :
- Repeindre un logement en cours de bail.
- Changer une ampoule défectueuse.
- Visser une poignée de porte.
- Changer annuellement les piles des détecteurs de fumée.
En cas de doute, contactez votre comité logement ou rendez-vous dans un centre de justice de proximité.
Vos recours si votre propriétaire n’effectue pas les travaux dont il a la charge
Si votre propriétaire est responsable d’effectuer des travaux d’entretien courant, mais qu’il ne les fait pas ou tarde à les faire, vous avez des recours.
Pour savoir quels sont vos recours, vous devez d’abord déterminer s’il s’agit d’une réparation urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement. On parle d’urgence lorsqu’il y a un élément de dangerosité ou un risque de détérioration ou de perte qui nécessite que des travaux soient faits immédiatement.
À l’inverse, certains travaux peuvent être à la charge de votre propriétaire sans pour autant être urgents et nécessaires. Par exemple, cela pourrait être le cas de certains travaux que votre propriétaire s’est engagé à faire dans le bail.
La première étape est de tenter d’informer votre propriétaire de la situation.
Si le propriétaire n’est pas joignable ou s’il n’agit pas assez rapidement, vous pouvez alors entreprendre vous-mêmes les travaux ou les faire faire par quelqu’un d’autre. L’autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL) n’est pas nécessaire.
Vous pourrez ensuite demander à votre propriétaire qu’il vous rembourse les dépenses engagées pour faire ces travaux dans la mesure où celles-ci sont raisonnables. Si nécessaire, vous pouvez retenir le montant de ces dépenses sur votre loyer, et ce, sans demander l’autorisation au TAL.
Notez que votre propriétaire peut intervenir à tout moment et décider de poursuivre lui-même les travaux.
Important
Avant de retenir le coût des travaux sur votre loyer, assurez-vous que vous remplissez bien toutes les conditions :
- La réparation est urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement.
- Vous avez tenté d’aviser votre propriétaire.
- Votre propriétaire n’a pas agi pour régler le problème.
- Le montant des travaux est raisonnable.
Si vous ne remplissez pas ces conditions, votre propriétaire pourrait demander au Tribunal de mettre fin à votre bail pour non-paiement de loyer.
À moins que votre bail ne prévoie une autre façon de faire, la première étape est d’informer votre propriétaire par écrit de la situation. Vous pouvez le faire en lui envoyant une mise en demeure.
Si votre propriétaire n’agit pas dans un délai raisonnable, vous pouvez vous adresser au TAL afin qu’il vous autorise à effectuer les travaux aux frais de votre propriétaire.
Si le TAL autorise votre demande, vous pourrez effectuer les travaux dans les conditions qu’il aura fixées.
Selon la situation, vous pourrez retenir le coût des travaux autorisé par le TAL ou une partie de ce montant sur votre loyer. Vous devrez alors remettre à votre propriétaire les pièces justificatives de vos dépenses et, s’il s’agit d’un meuble, les pièces remplacées.
En plus des recours pour que la réparation soit faite, lorsque votre propriétaire n’effectue pas les travaux qu’il a l’obligation de faire, vous pouvez aussi vous adresser au TAL pour :
- obtenir une diminution de loyer,
- obtenir des dommages-intérêts,
- dans le cas où vous subissez un préjudice sérieux, mettre fin à votre bail.
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MISE EN GARDE
L’information présentée sur cette page ne constitue pas un avis ou un conseil juridique. Nous vous indiquons ce que dit la loi au Québec de manière générale. Pour obtenir un avis ou un conseil juridique concernant votre situation personnelle, consultez un professionnel du droit.